1. Missstände nicht in Ansätzen erkennbar

In der Richtlinie „Städtebauförderung Soziale Stadt“ von der obersten Baubehörde geht es im Handlungsschwerpunkt "Soziale Stadt" darum, in besonders benachteiligten und von der allgemeinen Entwicklung der Städte abgekoppelten Quartieren vor allem auch durch städtebauliche Maßnahmen eine soziale Aufwärtsentwicklung einzuleiten oder zumindest präventiv einer weiteren Abwärtsentwicklung vorzubeugen.

Gerade im ISEK Bericht wird der Nordteil wegen der guten Verkehrsanbindung und guten Einkaufsmöglichkeiten sehr positiv dargestellt. Immobilien lassen sich schnell zu einem guten Preis verkaufen, da die Vogelsiedlung ein begehrtes, vom Verkehrslärm befreites Wohngebiet ist.

Es existieren gute nachbarschaftliche Beziehungen, die in den für die Vogelsiedlung bekannten Garagenhoffesten gefestigt werden. Auch die Altersstruktur der Vogelsiedlung entspricht der Struktur des Gesamtortes.

Sehr viele Eigentümer haben kontinuierlich an ihren Häusern und Wohnungen Sanierungen und Verbesserungen durchgeführt, die sich auch im Energieverbrauch niederschlagen. So geht der Energienutzungsplan davon aus, dass im Durchschnitt jedes Haus der Vogelsiedlung 27,5 MWh/a an Wärme verbraucht. Tatsächlich liegen die meisten Reihenhäuser aber nur bei ca. 17 MWh/a.

Fazit: Missstände in dem Gebiet sind nicht in Ansätzen erkennbar. Die von der Verwaltung im Mitteilungsblatt März 2018 genannten vorläufigen Ziele und Zwecke treffen auf die Vogelsiedlung nicht zu.

 

2. Ausgleichsbeträge fällig?

Im umfassenden Sanierungsverfahren müssen zu Lasten der Eigentümer Ausgleichsbeträge erhoben werden, nur im vereinfachten Sanierungsverfahren ist keine Kostenbeteiligung vorgesehen. Im Mitteilungsblatt schreibt die Verwaltung, dass Ausgleichsbeiträge nach heutiger Fakten- und Rechtslage nicht erhoben werden.

Aufgrund der staatlichen Förderung sind der Gemeinde aber zahlreiche Kriterien vorgegeben, nach denen zu entscheiden ist, ob das vereinfachte Verfahren angewandt werden darf. So heißt es im Arbeitsblatt 1 der Städtebauförderung Bayern:

Soweit allerdings eine Förderung vorgesehen ist, kommt diesen Aspekten im Förderverfahren eine besondere Bedeutung bei, da sie die Finanzierung der Maßnahme entscheidend beein­flussen. Deshalb wird im Förderverfahren in der Regel ein Nachweis zu fordern sein, dass die Abgrenzung des Sanierungsgebiets und die Verfahrenswahl zweckentsprechend gewählt wurde und damit dem haushaltsrechtlichen Gebot der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit genüge getan ist. Die Finanzierbarkeit der Sanierungsmaßnahmen und damit die zügige Durchführung muss gesichert sein.

Das Baugesetzbuch schließt einen Wechsel vom vereinfachten Verfahren zum umfassenden Verfahren oder umgekehrt nicht aus.

Die Bürger befürchten, dass aufgrund dieser Vorgaben der Gemeinderat nicht so frei entscheiden kann wie er möchte, Landratsamt und oberste Baubehörde werden hier überprüfen, ob die Vorgaben aus der Städtebauförderung auch eingehalten werden. Neu ist auch die Situation, dass Straßenausbaubeiträge nicht mehr erhoben werden.

Wegen des zulässigen Verfahrenswechsels können auch zukünftige Gemeinderäte  im Sanierungszeitraum über 10 Jahre beschließen, doch noch Ausgleichsbeiträge zu erheben.

 

3. Das Kreuz mit dem Grundbucheintrag

Mit dem Eintrag des Sanierungsvermerks im Grundbuch befürchten viele Bürger eine rechtliche Einschränkung aber auch eine Minderung des Verkehrswerts ihrer Immobilie. Man müsste dazu Immobilienmakler befragen.  

Als Vorteil stellt die Gemeinde im Mitteilungsblatt Juli 18 heraus, dass mit dieser Eintragung Eigentümer auch bei privater Nutzung die Möglichkeit haben, erhöhte steuerliche Abschreibungen nach § 7h EStG vorzunehmen. Es gibt aber Berichte über  eine Vielzahl von Fallstricken. In einem ist selbst die Verwaltung hängen geblieben: Lt. Artikel im Juliheft können Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen steuerlich abgeschrieben werden. Dabei wird der § 177 BauGB zitiert. Dieser § steht aber unter der Überschrift „Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot“. Hier wäre die steuerliche Absetzbarkeit nur gegeben, wenn der Eigentümer zu Maßnahmen angehalten wird.

Ein  Artikel der Welt, der die Sanierungsgebiete thematisiert (12.08.2006),  endet leicht ironisch: Bei all diesen Fallstricken ist es kein Wunder, wenn in der Immobilienbranche inzwischen das geflügelte Wort kursiert, wonach eine Baustelle, auf der mehr Rechtsanwälte und Steuerberater als Bauarbeiter anzutreffen sind, mit Sicherheit in einem Sanierungsgebiet liegt. Die erhöhten Abschreibungen sind demnach keineswegs ein Steuergeschenk des Staates, sondern sie stellen ein "Trostpflaster" für die Auflagen und Genehmigungserfordernisse dar.